Visite pré-livraison VEFA : 7 points DO à voir

Q: Qui souscrit la dommages-ouvrage dans un achat en VEFA ?

C'est le promoteur, en tant que maître d'ouvrage, qui souscrit la DO avant l'ouverture du chantier (article L242-1 du Code des assurances). L'acquéreur n'a rien à souscrire : il bénéficie de cette assurance qui lui est transmise avec le logement.

Q: Puis-je refuser de signer le PV de livraison ?

Vous pouvez signer avec réserves plutôt que refuser : c'est la solution recommandée. Le refus pur et simple n'est justifié que si le logement est impropre à sa destination (inhabitable). Signer avec réserves déclenche vos garanties tout en actant les défauts.

Q: Combien de temps pour signaler les défauts visibles ?

Pour les vices apparents et non-conformités, vous avez 1 mois après la prise de possession pour les dénoncer (article 1642-1 du Code civil), puis 1 an pour agir. Les réserves inscrites au PV valent dénonciation.

Q: Quelle différence entre garantie de parfait achèvement et DO ?

La garantie de parfait achèvement dure 1 an et couvre tous les désordres signalés à la livraison ou apparus dans l'année. La dommages-ouvrage couvre 10 ans les désordres graves (solidité, impropriété à destination). La DO est la protection long terme.

Q: Puis-je vraiment retenir 5 % du prix à la livraison ?

Oui, si des réserves ou non-conformités figurent au PV. Le solde de 5 % peut être consigné (chez le notaire ou la Caisse des dépôts) jusqu'à la levée des réserves. Cette consignation vaut paiement : le promoteur ne peut pas vous considérer en défaut.

Q: Que faire de l'attestation DO après la livraison ?

La conserver précieusement 10 ans. En cas de sinistre décennal, c'est elle qui permet d'ouvrir un dossier d'indemnisation rapide. Elle se transmet aux acquéreurs successifs : gardez-la avec le PV et la notice descriptive.

En bref

Exigez la copie de l'attestation dommages-ouvrage souscrite par le promoteur.
Signez le PV avec réserves plutôt que de refuser : notez chaque défaut visible.
Vous pouvez consigner 5 % du prix jusqu'à la levée des réserves.
Conservez l'attestation DO : elle protège 10 ans et se transmet.

Acheter en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), c'est signer avant que le logement n'existe. La visite pré-livraison — puis la livraison elle-même — sont donc les seuls moments où vous découvrez le bien réel. C'est aussi le moment où se jouent vos garanties : une fois le PV de livraison signé sans réserve, faire réparer un défaut visible devient un parcours du combattant. Ce guide passe en revue les 7 points liés à l'assurance dommages-ouvrage et aux garanties légales à contrôler, plans et notice descriptive en main.

Le rôle du promoteur : maître d'ouvrage qui souscrit la DO

Dans un achat en VEFA, le promoteur est le maître d'ouvrage. À ce titre, la loi lui impose de souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier (article L242-1 du Code des assurances). Vous, acquéreur, n'avez rien à souscrire : vous êtes le bénéficiaire de cette assurance, qui vous est transmise en même temps que le logement.

La DO a un rôle précis : en cas de désordre relevant de la garantie décennale (atteinte à la solidité ou impropriété à destination), elle préfinance les réparations sans attendre qu'un tribunal désigne un responsable. C'est la protection long terme du logement, valable 10 ans à compter de la réception. D'où l'importance de récupérer une preuve écrite de sa souscription dès la livraison.

Les 7 points DO à vérifier avant de signer le PV

Imprimez cette checklist et cochez chaque ligne pendant la visite. Chaque point protège une garantie différente.

#	Point à vérifier	Pourquoi c'est décisif
1	Attestation d'assurance dommages-ouvrageExiger la copie de l'attestation DO souscrite par le promoteur	Sans elle, la réparation rapide des désordres décennaux est bloquée pendant 10 ans
2	Réserves au PV de livraisonNoter chaque défaut visible, même mineur, sur le procès-verbal	Un défaut non réservé devient beaucoup plus difficile à faire réparer
3	Conformité à la notice descriptiveComparer équipements et matériaux livrés au contrat signé	Une non-conformité apparente doit être dénoncée sous 1 mois (art. 1642-1)
4	Garantie de parfait achèvementVérifier que son point de départ est bien la date de livraison	Elle oblige le promoteur à réparer 1 an tous les désordres signalés
5	Droit de consignation de 5 %Rappeler au notaire votre droit de consigner le solde du prix	Levier de pression tant que les réserves majeures ne sont pas levées
6	Délais de levée des réservesFaire fixer par écrit un délai de reprise au promoteur	Sécurise la remise en état et évite les reports sans fin
7	Conservation des preuves + attestation DOArchiver PV, photos datées, notice et attestation DO	L'attestation est transmissible et utile 10 ans, y compris à la revente

1. Exiger l'attestation d'assurance dommages-ouvrage

Demandez au promoteur la copie de l'attestation DO, avec le nom de l'assureur, le numéro de police et la date d'effet. C'est le document qui vous permettra, en cas de sinistre décennal, d'ouvrir un dossier d'indemnisation rapide pendant 10 ans. S'il ne peut pas la fournir le jour de la livraison, exigez-la par écrit sous quelques jours.

2. Noter toutes les réserves sur le PV de livraison

Le PV de livraison acte l'état du logement. Chaque défaut visible — rayure sur une vitre, plinthe décollée, robinet qui goutte, peinture griffée — doit y être consigné comme réserve. Un défaut apparent non réservé est réputé accepté : le faire réparer ensuite devient beaucoup plus difficile. En cas de doute, réservez : mieux vaut une réserve de trop qu'une de moins.

3. Vérifier la conformité à la notice descriptive

Ressortez la notice descriptive annexée au contrat et comparez ligne à ligne : marque des équipements, type de revêtement de sol, modèle de robinetterie, surfaces. Tout écart est une non-conformité, qui relève des vices apparents (article 1642-1 du Code civil) et doit être dénoncée dans le mois suivant la prise de possession. Photographiez chaque écart, daté.

4. Connaître la garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement (article 1792-6 du Code civil) oblige le promoteur à réparer, pendant 1 an, tous les désordres signalés à la livraison ou apparus dans l'année. Elle démarre à la date de livraison : vérifiez que cette date est bien celle du PV. C'est cette garantie, et non la DO, qui traite les finitions et petits défauts de la première année.

5. Connaître votre droit de consigner 5 % du prix

Si le PV comporte des réserves, vous n'êtes pas obligé de verser le solde de 5 % du prix. La loi vous autorise à le consigner (chez le notaire ou à la Caisse des dépôts) jusqu'à la levée des réserves. La Cour de cassation considère que cette consignation vaut paiement : le promoteur ne peut pas vous considérer en défaut. C'est votre principal levier de pression.

6. Faire fixer les délais de levée des réserves

Une réserve inscrite ne suffit pas : encore faut-il qu'elle soit levée. Faites préciser par écrit un délai de reprise sur le PV ou dans un courrier au promoteur. Sans délai fixé, les reprises peuvent s'éterniser. Conservez la trace de chaque relance en recommandé.

7. Conserver toutes les preuves et l'attestation DO

Constituez un dossier physique et numérique : PV de livraison signé, photos datées, notice descriptive, attestation DO et tous les échanges. L'attestation DO est transmissible : elle suit le logement et sera utile en cas de sinistre décennal comme à la revente. Gardez-la au moins 10 ans.

Réserves, vices apparents et DO : ne pas confondre

Trois notions se chevauchent souvent dans l'esprit des acquéreurs :

Les réserves portent sur des défauts visibles le jour de la livraison. Elles relèvent de la garantie de parfait achèvement (1 an).
Les vices apparents et non-conformités doivent être dénoncés dans le mois suivant la prise de possession (article 1642-1 du Code civil), puis l'action se prescrit par 1 an.
Les désordres relevant de la dommages-ouvrage sont des vices cachés graves qui apparaissent après coup et compromettent la solidité ou rendent le logement impropre à sa destination. Ils sont couverts 10 ans.

Autrement dit : ce que vous voyez le jour J se traite par les réserves et la garantie de parfait achèvement ; ce qui se révèle plus tard et menace le bâti relève de la DO. Signer le PV n'entraîne d'ailleurs aucune renonciation aux droits de l'article 1642-1 ni à la DO.

Après la visite : consignation des 5 % et délais

Le bon réflexe en 4 étapes

Signer le PV avec réserves détaillées, jamais un PV vierge.
Consigner le solde de 5 % si des réserves majeures figurent au PV.
Envoyer les non-conformités par recommandé AR sous 1 mois.
Suivre la levée des réserves et débloquer les 5 % à la reprise.

Si le promoteur tarde à lever les réserves ou conteste un désordre, une contre-expertise peut être nécessaire pour chiffrer et qualifier les travaux. C'est particulièrement vrai lorsque le litige glisse vers un désordre potentiellement décennal, où la DO doit prendre le relais.

Questions fréquentes

Qui souscrit la dommages-ouvrage dans un achat en VEFA ?

C'est le promoteur, en tant que maître d'ouvrage, qui souscrit la DO avant l'ouverture du chantier (article L242-1 du Code des assurances). L'acquéreur n'a rien à souscrire : il bénéficie de cette assurance qui lui est transmise avec le logement.

Puis-je refuser de signer le PV de livraison ?

Vous pouvez signer avec réserves plutôt que refuser : c'est la solution recommandée. Le refus pur et simple n'est justifié que si le logement est impropre à sa destination (inhabitable). Signer avec réserves déclenche vos garanties tout en actant les défauts.

Combien de temps pour signaler les défauts visibles ?

Pour les vices apparents et non-conformités, vous avez 1 mois après la prise de possession pour les dénoncer (article 1642-1 du Code civil), puis 1 an pour agir. Les réserves inscrites au PV valent dénonciation.

Quelle différence entre garantie de parfait achèvement et DO ?

La garantie de parfait achèvement dure 1 an et couvre tous les désordres signalés à la livraison ou apparus dans l'année. La dommages-ouvrage couvre 10 ans les désordres graves (solidité, impropriété à destination). La DO est la protection long terme.

Puis-je vraiment retenir 5 % du prix à la livraison ?

Oui, si des réserves ou non-conformités figurent au PV. Le solde de 5 % peut être consigné (chez le notaire ou la Caisse des dépôts) jusqu'à la levée des réserves. Cette consignation vaut paiement : le promoteur ne peut pas vous considérer en défaut.

Que faire de l'attestation DO après la livraison ?

La conserver précieusement 10 ans. En cas de sinistre décennal, c'est elle qui permet d'ouvrir un dossier d'indemnisation rapide. Elle se transmet aux acquéreurs successifs : gardez-la avec le PV et la notice descriptive.