Publié le 1 mars 2026 Mis à jour le 2 juillet 20268 min de lecture

Professionnels · Achat-revente

L'assurance dommage ouvrage du marchand de biens

Q: Un marchand de biens doit-il souscrire une assurance dommage ouvrage ?

Oui, dès que ses travaux constituent un ouvrage au sens de l'article 1792 (structure, gros œuvre, extension, toiture) et qu'une revente peut intervenir dans les 10 ans — soit le cœur du métier. Professionnel, il encourt les sanctions de l'article L243-3 (75 000 € d'amende) et, surtout, il est réputé constructeur envers ses acquéreurs.

Q: Un simple rafraîchissement déclenche-t-il la DO ?

Non : peintures, sols, cuisine, salle de bains sans toucher à la structure ni aux réseaux encastrés ne constituent pas un ouvrage. La DO se déclenche avec les travaux structurels — porteurs, planchers, toiture, extension, reprise en sous-œuvre. Dans la zone grise (mur porteur ouvert, ITE…), faites qualifier les travaux par écrit avant chantier.

Q: Que risque un marchand de biens qui revend sans DO ?

Trois étages : la vente elle-même (mention du défaut à l'acte, décote de 5 à 10 %, banques d'acquéreurs frileuses), dix ans de responsabilité décennale sur les fonds propres en tant que réputé constructeur, et des sanctions pénales encourues (75 000 €, 6 mois). Le « gain » de la prime évitée est généralement effacé dès la négociation de vente.

Q: Quelle différence entre la DO et la décennale CNR pour un MDB ?

La DO protège l'immeuble et ses acquéreurs (préfinancement rapide des désordres) ; la CNR protège le marchand de biens lui-même contre les condamnations décennales qui remontent vers lui, notamment quand les entreprises ont disparu. Les deux sont obligatoires et se cotent en pack, sur le même dossier.

Q: Combien coûte la dommage ouvrage pour une opération de marchand de biens ?

À titre indicatif, 2 à 3,5 % du montant des travaux — l'activité MDB étant cotée plus sévèrement qu'une rénovation de particulier — avec des minimums de prime de 2 500 à 3 500 €. Le pack DO + CNR sur une restructuration à 400 000 € ressort couramment entre 10 000 et 16 000 €. Un dossier technique solide (diagnostic structure, MOE, attestations) fait sensiblement baisser ces taux.

Q: Peut-on souscrire la DO après le début des travaux de rénovation ?

C'est parfois possible en début de chantier (avec constat d'avancement et surprime), très difficile ensuite, quasi impossible après achèvement à des conditions normales. La règle d'or du MDB : la consultation d'assurance se lance avec le compromis d'achat, pour que l'attestation soit émise avant l'ouverture du chantier.

Travaux structurels + revente sous dix ans = DO et décennale CNR obligatoires : la frontière exacte, les taux constatés et les risques d'une vente sans assurance.

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Profil professionnel

Catégorie

2 – 3,5 %

du montant des travaux (indicatif)

10 ans

de responsabilité après la revente

DO + CNR

le duo indispensable du MDB

Quels travaux déclenchent la DO pour un marchand de biens ?

Tout se joue sur la nature des travaux : la loi vise les ouvrages au sens de l'article 1792 — pas la peinture et les cuisines.

DO obligatoire — travaux constitutifs d'ouvrage

Reprise ou création d'éléments porteurs : murs, planchers, trémies d'escalier
Surélévation, extension, création de surface
Réfection complète de toiture ou de charpente
Reprise en sous-œuvre, fondations, création de sous-sol
Restructuration lourde : redistribution avec modifications structurelles
Ravalement avec fonction d'étanchéité (enduit imperméabilisant)

Hors obligation — travaux de simple rafraîchissement

Peintures, revêtements de sols et murs, plâtrerie décorative
Cuisine et salle de bains sans modification des réseaux encastrés ni de structure
Remplacement de menuiseries à l'identique (sans reprise de baie)
Électricité et plomberie apparentes, chaudière posée
Aménagements intérieurs sans toucher aux porteurs

La zone grise se tranche par écrit

Ouverture d'un mur porteur « simple », création de salle d'eau avec réseaux encastrés, isolation par l'extérieur : la frontière se discute. Le bon réflexe : décrire les travaux à l'assureur (ou au courtier) avant chantier et conserver sa position écrite. En cas de litige à la revente, c'est cette trace qui protège.

Revendre sans dommage ouvrage : ce qui se passe vraiment

Le risque n'est pas théorique — il se matérialise chez le notaire, puis pendant dix ans.

La vente sans DO, étape par étape

1 Le notaire mentionne le défaut d'assurance à l'acte

Obligation d'information : l'acquéreur signe en connaissance de cause — et son notaire l'alerte formellement sur les conséquences.
2 L'acquéreur (et sa banque) négocient ou renoncent

Décote quasi systématique de 5 à 10 %, conditions suspensives, parfois refus de prêt : sur une opération à 400 k€, le « gain » de la DO économisée est déjà effacé.
3 Pendant 10 ans : la décennale CNR sur vos fonds propres

Réputé constructeur, le MDB doit la garantie décennale à l'acquéreur. Sans police CNR, chaque désordre grave (fissures, infiltrations) se paie sur le patrimoine de la structure — voire du dirigeant en cas de faute de gestion.
4 Et les sanctions pénales restent encourues

75 000 € d'amende, 6 mois d'emprisonnement (L243-3) : rarement poursuivies, mais l'argument pèse lourd dans un contentieux civil avec un acquéreur.

Cas concret

Immeuble acheté 380 000 €, restructuré (planchers repris, trémie créée, toiture refaite) pour 220 000 €, revendu en 4 lots. DO « économisée » : ~6 500 €. Trois ans après la revente, fissuration évolutive sur un mur repris : reprise chiffrée 70 000 €. L'entreprise de gros œuvre est en liquidation — les acquéreurs se retournent contre le MDB, réputé constructeur. Sans DO ni CNR, la société d'achat-revente (déjà vidée de l'opération) est condamnée ; le contentieux remonte vers le dirigeant. Coût final : plus de dix fois la prime évitée, sans compter trois ans de procédure.

DO + décennale CNR : le montage type du marchand de biens

Deux polices, deux protections différentes — les confondre laisse un trou de dix ans.

	Dommage ouvrage	Décennale CNR
Ce qu'elle protège	L'immeuble (et ses acquéreurs) : préfinancement des désordres décennaux	Le MDB lui-même : sa responsabilité de vendeur réputé constructeur
Qui en bénéficie	Les acquéreurs successifs, sans procès	Le MDB (et indirectement les acquéreurs, via un débiteur solvable)
Obligatoire	Oui (L242-1)	Oui (L241-2)
Sans elle	Vente décotée, acquéreurs sans recours rapide	Condamnations décennales sur les fonds propres de la structure
Souscription	Avant l'ouverture du chantier, par opération	Par opération ou en abonnement pour les MDB actifs

Le pack DO + CNR se cote chez le même porteur, sur le même dossier — avec la TRC en option si le gros œuvre est significatif.

Le conseil de notre équipe

Les compagnies généralistes aiment peu l'activité MDB (rotation rapide, structures par opération) : le placement passe surtout par les spécialistes et souscripteurs — UBI (pack DO + CNR jusqu'à 10 M€), SMABTP sur les beaux dossiers, MIC en entrée de gamme. La sélection du porteur et la présentation du dossier font l'essentiel du tarif.

Faire coter mon opération DO + CNR

Prix constatés et dossier de souscription

L'activité marchand de biens est cotée plus sévèrement qu'une rénovation de particulier — le dossier technique compense.

Opération	Prime constatée (indicatif)	Contexte
Rénovation lourde 200 000 €	4 500 – 7 000 €	DO seule · structure reprise, revente en lots
Restructuration 400 000 € + CNR	10 000 – 16 000 €	Pack DO + CNR · le montage type
Surélévation + réhabilitation 800 000 €	18 000 – 28 000 €	TRC recommandée en plus · dossier technique exigé
Petits travaux structurels < 100 000 €	2 500 – 4 000 €	Minimum de prime souvent appliqué

Taux indicatifs constatés (2 à 3,5 % du montant des travaux) — les assureurs ne publient pas de grille MDB, chaque opération est cotée sur dossier. Minimum de prime fréquent : 2 500 à 3 500 €.

1
Décrivez l'existant et les travaux, sans minimiser
Diagnostic structure de l'existant (ou a minima descriptif honnête), programme détaillé des travaux, plans avant/après. Minimiser la portée structurelle pour baisser la prime crée une nullité de garantie — le pire scénario.
2
Réunissez les attestations des entreprises
Décennale + RC pro de chaque intervenant, couvrant les activités réellement exécutées et la période du chantier. Sur l'existant ancien, l'assureur regarde de près le lot gros œuvre.
3
Ajoutez les pièces qui font baisser le taux
Étude structure ou G2 si le sol est touché, maîtrise d'œuvre identifiée, contrôle technique en mission L sur les opérations significatives : chaque pièce rassure et se lit dans la prime.
4
Faites coter en pack, avant chantier
DO + CNR (+ TRC) consultés ensemble chez 2-3 porteurs à appétit MDB. Après démarrage des travaux, le placement devient difficile et cher ; après achèvement, quasi impossible en conditions normales.

MDB actifs : pensez à l'abonnement

À partir de 2-3 opérations par an, une police d'abonnement CNR (déclaration de chaque opération au fil de l'eau) simplifie la vie et lisse les coûts — la DO restant souscrite opération par opération. C'est le montage standard des MDB structurés.

Questions fréquentes

Questions fréquentes — DO du marchand de biens

Un marchand de biens doit-il souscrire une assurance dommage ouvrage ?

Oui, dès que ses travaux constituent un ouvrage au sens de l'article 1792 (structure, gros œuvre, extension, toiture) et qu'une revente peut intervenir dans les 10 ans — soit le cœur du métier. Professionnel, il encourt les sanctions de l'article L243-3 (75 000 € d'amende) et, surtout, il est réputé constructeur envers ses acquéreurs.

Un simple rafraîchissement déclenche-t-il la DO ?

Non : peintures, sols, cuisine, salle de bains sans toucher à la structure ni aux réseaux encastrés ne constituent pas un ouvrage. La DO se déclenche avec les travaux structurels — porteurs, planchers, toiture, extension, reprise en sous-œuvre. Dans la zone grise (mur porteur ouvert, ITE…), faites qualifier les travaux par écrit avant chantier.

Que risque un marchand de biens qui revend sans DO ?

Trois étages : la vente elle-même (mention du défaut à l'acte, décote de 5 à 10 %, banques d'acquéreurs frileuses), dix ans de responsabilité décennale sur les fonds propres en tant que réputé constructeur, et des sanctions pénales encourues (75 000 €, 6 mois). Le « gain » de la prime évitée est généralement effacé dès la négociation de vente.

Quelle différence entre la DO et la décennale CNR pour un MDB ?

La DO protège l'immeuble et ses acquéreurs (préfinancement rapide des désordres) ; la CNR protège le marchand de biens lui-même contre les condamnations décennales qui remontent vers lui, notamment quand les entreprises ont disparu. Les deux sont obligatoires et se cotent en pack, sur le même dossier.

Combien coûte la dommage ouvrage pour une opération de marchand de biens ?

À titre indicatif, 2 à 3,5 % du montant des travaux — l'activité MDB étant cotée plus sévèrement qu'une rénovation de particulier — avec des minimums de prime de 2 500 à 3 500 €. Le pack DO + CNR sur une restructuration à 400 000 € ressort couramment entre 10 000 et 16 000 €. Un dossier technique solide (diagnostic structure, MOE, attestations) fait sensiblement baisser ces taux.

Peut-on souscrire la DO après le début des travaux de rénovation ?

C'est parfois possible en début de chantier (avec constat d'avancement et surprime), très difficile ensuite, quasi impossible après achèvement à des conditions normales. La règle d'or du MDB : la consultation d'assurance se lance avec le compromis d'achat, pour que l'attestation soit émise avant l'ouverture du chantier.

Pour aller plus loin

Notions liées du glossaire

CNR

Le statut de réputé constructeur, décrypté

Vice de construction

Qualifier les désordres sur l'existant rénové

Tous Risques Chantier

Le gros œuvre couvert pendant les travaux

Réception des travaux

Le point de départ des 10 ans, à formaliser

Promoteur immobilier

L'autre profil vendeur, en neuf

UBI Insurance

Le souscripteur à appétit MDB

Votre opération cotée sous 72h

Notre équipe place les dossiers marchands de biens — DO + CNR + TRC — chez les porteurs qui acceptent réellement ce profil, avant l'ouverture de votre chantier.

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