La dommage ouvrage des SCI et personnes morales
Construire via une SCI — même familiale — supprime l'exonération pénale du particulier : obligations, cas par cas et prix constatés.
Pourquoi une SCI n'est pas traitée comme un particulier
Beaucoup de fondateurs de SCI familiales croient bénéficier du régime du particulier — le texte dit exactement l'inverse.
Article L243-3 du Code des assurances
Les sanctions pénales du défaut d'assurance (75 000 € d'amende, six mois d'emprisonnement) « ne sont pas applicables à la personne physique construisant un logement pour l'occuper elle-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint ». — Une SCI est une personne morale : l'exonération ne lui est jamais acquise, même familiale, même pour loger ses associés.
Concrètement, trois différences avec le particulier qui construit en nom propre :
- Le risque pénal existe — rarement poursuivi de manière isolée, mais systématiquement brandi dans les contentieux civils avec un acquéreur ou un locataire victime d'un désordre.
- Les banques sont plus strictes : un financement au nom d'une SCI (surtout d'investissement locatif) conditionne quasi systématiquement le déblocage à l'attestation DO.
- La jurisprudence est moins clémente : la SCI, structure de gestion patrimoniale, est plus difficilement admise au bénéfice du « profane » — notamment quand elle enchaîne les opérations ou revend rapidement.
Le tout pour une prime identique à celle d'un particulier à projet égal : renoncer à la DO en SCI, c'est prendre les risques du professionnel sans la moindre économie spécifique.
Personne morale par personne morale : qui doit quoi
L'obligation est la même — mais l'exposition réelle varie fortement selon la structure et la destination du bien.
| Structure | DO obligatoire ? | Points d'attention spécifiques |
|---|---|---|
| SCI familiale — construction pour loger les associés | Oui | Pas d'exonération pénale malgré l'usage familial ; la revente ou la transmission de parts dans les 10 ans expose la structure |
| SCI d'investissement locatif | Oui | Banque intraitable sur l'attestation ; locataires victimes = contentieux aggravé sans DO |
| SCI de revente (fonctionnement type MDB) | Oui + CNR | Réputée constructeur à la revente : voir notre page marchand de biens — le régime est le même |
| Société d'exploitation — ses propres locaux | Oui | Bureaux, atelier, commerce : DO due ; l'arrêt d'activité sur sinistre plaide pour l'option immatériels |
| Association, fondation | Oui | Personne morale : mêmes obligations, mêmes sanctions encourues |
| Syndicat de copropriétaires — travaux communs | Oui | DO collective votée en AG avec les travaux ; le syndic engage sa responsabilité en l'omettant |
Dans tous les cas, la police est souscrite au nom de la personne morale, avant l'ouverture du chantier, pour le compte des propriétaires successifs.
SCI constituée entre parents et enfants pour construire la maison familiale (280 000 € de travaux). DO jugée « inutile entre nous » : ~5 500 € économisés. Sept ans plus tard, divorce d'un associé, la maison doit être vendue. Le notaire mentionne le défaut de DO à l'acte ; l'acquéreur négocie -25 000 € et exige une garantie de passif sur les désordres. La SCI reste par ailleurs tenue en tant que réputée constructeur pour les 3 ans restants. L'« économie » a coûté cinq fois la prime — sans même qu'un sinistre survienne.
Les trois moments où le défaut de DO rattrape une SCI
Une SCI vit plus longtemps qu'un chantier : le défaut d'assurance ressurgit toujours — à ces trois moments.
- 1 Au financement
La banque conditionne le déblocage à l'attestation DO — surtout en locatif. Sans elle : renégociation, garanties supplémentaires, parfois refus.
- 2 À la vente du bien — ou des parts
Mention à l'acte, décote, garantie de passif exigée. Point souvent ignoré : la cession de parts déclenche les mêmes audits qu'une vente — le défaut de DO ressort dans la due diligence.
- 3 Au premier désordre sérieux
Sans DO : la SCI finance l'expertise et le contentieux contre les constructeurs (3 à 5 ans), avance les réparations, et répond envers locataires ou acquéreurs. Avec DO : préfinancement en 90 jours.
Sur les dossiers SCI que nous plaçons, l'argument décisif n'est presque jamais la sanction pénale — c'est la liquidité du patrimoine : un bien (ou des parts) avec DO se vend au prix, vite, sans garantie de passif. En gestion patrimoniale, la DO n'est pas une charge : c'est ce qui maintient l'actif cessible pendant dix ans.
Prix constatés et souscription pour une personne morale
Bonne nouvelle : à projet égal, une SCI « patrimoniale » paie le même tarif qu'un particulier — la surprime ne vise que les profils à rotation (MDB, promotion).
| Projet | Prime constatée (indicatif) | Contexte |
|---|---|---|
| Construction maison via SCI familiale — 250 000 € | 4 000 – 6 500 € | Tarif équivalent particulier · CCMI ou MOE |
| Immeuble locatif — rénovation lourde 500 000 € | 9 000 – 15 000 € | SCI d'investissement · option immatériels conseillée |
| Locaux d'entreprise — construction 800 000 € | 13 000 – 22 000 € | Selon technicité · TRC et RCMO à coter ensemble |
| Travaux copropriété — ravalement structurel 300 000 € | 5 500 – 9 000 € | Syndicat de copropriétaires · vote en AG |
Taux indicatifs constatés (1,5 à 3 % du coût des travaux) — les assureurs ne publient pas de grille, chaque dossier est coté. Les SCI à opérations répétées basculent sur le régime marchand de biens.
- 1 Souscrivez au nom de la personne morale
Kbis (ou statuts pour la SCI non immatriculée au RCS), identité du gérant signataire : la police est émise au nom de la structure, pour le compte des propriétaires successifs.
- 2 Constituez le dossier technique classique
Descriptif, plans, devis signés, attestations décennale et RC pro des intervenants, étude de sol G2 pour le neuf — les mêmes exigences que pour un particulier, avec les mêmes leviers de tarif.
- 3 Déclarez honnêtement la destination
Occupation par les associés, location nue ou meublée, locaux d'activité : la destination conditionne certaines options (immatériels, pertes de loyers). Une déclaration inexacte fragilise la garantie.
- 4 Cotez avant l'ouverture du chantier
Comme toujours : la consultation se lance avec les devis signés, l'attestation est émise avant la DROC. Notre équipe consulte 3-4 porteurs en parallèle sur le même dossier.
Pour une SCI de rendement, deux extensions changent la donne au sinistre : les dommages immatériels consécutifs (pertes de loyers pendant les travaux de reprise) et le bon fonctionnement si le bien est très équipé. Leur surcoût est modeste rapporté à un an de loyers perdus.
Questions fréquentes — DO des SCI et personnes morales
La dommage ouvrage est-elle obligatoire pour une SCI ?
Une SCI familiale qui construit pour loger ses associés est-elle exonérée ?
Que se passe-t-il si la SCI vend le bien (ou ses parts) dans les 10 ans ?
Combien coûte la dommage ouvrage pour une SCI ?
Qui souscrit et signe la DO dans une SCI ?
Une entreprise qui construit ses propres locaux doit-elle la DO ?
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