Le constructeur face à la dommage ouvrage
Décennale CNR, garantie de livraison, DO des clients : les quatre régimes d'assurance du CCMiste et les bonnes pratiques pour les fiabiliser.
CCMI : qui souscrit quoi, exactement
Quatre régimes coexistent sur chaque maison — et la confusion entre eux alimente l'essentiel des litiges assurance en CCMI.
| Garantie | Qui la souscrit | Qui elle protège |
|---|---|---|
| Assurance dommage ouvrage | Le client (maître d'ouvrage) — souvent via le constructeur | Le client et les propriétaires successifs : préfinancement des désordres décennaux |
| Décennale « réalisateur » | Le constructeur, pour les lots exécutés en propre | Sa responsabilité décennale d'exécutant |
| Décennale CNR | Le constructeur, pour les lots sous-traités | Sa responsabilité sur l'ensemble de l'ouvrage qu'il fait construire (article 1792-1) |
| Garantie de livraison | Le constructeur, auprès d'un garant | Le client : achèvement à prix et délais convenus si le constructeur défaille |
| Décennales des sous-traitants | Chaque sous-traitant | Leur propre responsabilité — recours du constructeur et des assureurs |
Le point souvent mal compris : même en sous-traitant 100 % des travaux, le CCMiste répond de l'intégralité de l'ouvrage — d'où la police CNR, distincte de sa décennale d'exécutant.
Le CCMiste est réputé constructeur de tout l'ouvrage
L'article 1792-1 du Code civil répute constructeur celui qui « se charge de la construction » : le CCMiste doit la garantie décennale sur l'ensemble de la maison, y compris les lots sous-traités — assurée par une police CNR ou mixte réalisateur/non-réalisateur (obligation d'assurance : article L241-2 du Code des assurances).
La DO « incluse » : proposer sans se mettre en risque
Proposer la DO au client est un service commercial réel — à condition de tenir trois exigences qui protègent les deux parties.
- 1 Une police réellement émise avant la DROC
La DO doit exister — attestation nominative avec numéro de police, assureur et adresse du chantier — avant l'ouverture du chantier. Une « DO incluse » facturée mais souscrite tardivement (ou jamais) engage la responsabilité du constructeur et prive le client de garantie sur les premiers ouvrages.
- 2 Une transparence sur le coût et le porteur
Le client doit savoir ce qu'il paie et qui porte le risque. La DO packagée est souvent 20 à 30 % au-dessus d'une souscription directe — l'assumer commercialement (service, simplicité) vaut mieux que de le laisser découvrir par un courtier concurrent.
- 3 Le libre choix du client, documenté
Le client peut souscrire sa DO lui-même : acter ce choix par écrit (et vérifier l'attestation avant DROC) protège le constructeur. Un chantier ouvert sans DO expose les deux parties — et bloque la revente du client pendant dix ans.
Constructeurs : sur les dossiers où votre porteur habituel cale (terrain difficile, projet atypique, client au profil complexe), notre équipe peut coter la DO du client en marque blanche de votre parcours — vous gardez la maîtrise commerciale, le client obtient un tarif direct, le chantier démarre couvert.
Les assurances du constructeur : la check-list complète
Au-delà de la DO des clients, le CCMiste porte son propre édifice d'assurances — dont chaque étage conditionne les autres.
- 1 RC professionnelle et RC exploitation
Le socle : dommages causés aux tiers dans l'exercice de l'activité, hors champ décennal.
- 2 Décennale réalisateur — activités déclarées à jour
Chaque activité réellement exercée doit figurer à la police : un lot exécuté hors nomenclature déclarée est un lot non assuré. À réviser à chaque évolution de l'offre.
- 3 Décennale CNR pour les lots sous-traités
La couverture de la responsabilité « ensemblier » — en abonnement avec déclaration des chantiers pour les constructeurs actifs.
- 4 Garantie de livraison auprès du garant
Obligatoire à peine de sanctions pénales : l'attestation est remise au client au plus tard à l'ouverture du chantier. Le garant évalue la solidité financière du constructeur chaque année.
- 5 Le contrôle des sous-traitants
Attestations décennale + RC pro collectées à chaque marché de sous-traitance, activités et périodes vérifiées : les recours de votre assureur CNR en dépendent.
La première cause de découverts de garantie chez les constructeurs n'est pas l'absence d'assurance mais la nomenclature d'activités obsolète : l'entreprise a élargi son offre (pose de PAC, ITE, piscines…) sans mettre à jour sa décennale. Un audit annuel activités déclarées vs activités facturées évite l'essentiel des sinistres non couverts.
Sinistre DO chez un client : ce qui attend le constructeur
La DO indemnise le client sans recherche de responsabilité — puis l'assureur se retourne. Autant savoir comment.
La mécanique côté constructeur : l'assureur DO préfinance la réparation chez le client (délais 60/90 jours), puis exerce son recours subrogatoire contre les responsables — le CCMiste en première ligne, puisqu'il répond de l'ensemble de l'ouvrage. Votre assureur décennale (réalisateur ou CNR selon le lot en cause) prend alors le relais, dans la limite de ses franchises.
Trois réflexes réduisent la facture finale : documenter le chantier (comptes rendus, PV de réception, constats de levée de réserves — ils délimitent ce qui est imputable), appeler ses sous-traitants en garantie sans délai (leurs décennales doivent porter leur part), et participer à l'expertise DO dès la convocation — les positions se figent tôt, et un constructeur absent se voit imputer large.
Maison livrée, fissures structurelles en année 4 : l'assureur DO du client préfinance 60 000 € de reprise en sous-œuvre, puis recourt contre le CCMiste. L'expertise impute 70 % au lot terrassement-fondations (sous-traité) et 30 % à un défaut de suivi. Le constructeur, qui avait collecté l'attestation décennale du sous-traitant et documenté le chantier, voit sa CNR régler sa part et l'assureur du sous-traitant porter la sienne. Sans ces attestations, l'intégralité restait sur sa police — avec le malus de sinistralité qui suit.
Questions fréquentes — Constructeur et dommage ouvrage
Qui doit souscrire la dommage ouvrage dans un CCMI : le constructeur ou le client ?
Un constructeur qui sous-traite tout doit-il quand même une décennale ?
La DO proposée par le constructeur est-elle plus chère ?
Que risque un constructeur si la DO de son client n'a jamais été souscrite ?
Comment le recours de l'assureur DO fonctionne-t-il contre le constructeur ?
Un constructeur peut-il faire coter les DO de ses clients par un courtier ?
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Notre équipe cote les dommage ouvrage de vos clients — y compris les dossiers que votre porteur refuse — et audite vos propres couvertures (CNR, nomenclature décennale, garantie de livraison).