Dommage ouvrage (DO)
Obligatoire. Couvre les sinistres de nature décennale, transférable aux acquéreurs à la livraison.
Professionnels · Promoteur
Assurance dommage ouvrage promoteur immobilier : VEFA, GFA, prix
Programme neuf en VEFA ou en accession libre : vous êtes maître d'ouvrage pendant la construction, la dommage ouvrage est transférée aux acquéreurs à la livraison. Voici le cadre et les garanties TRC/GFA à associer.
Contrat par programme Courtiers spécialisés Réponse sous 24h
DO + TRC + GFA
Programme VEFA
0,8 – 1,5 %
du coût de construction
Transfert
automatique à la livraison VEFA
10 ans
de responsabilité sur le programme
Le principe
Le promoteur est maître d'ouvrage avant la livraison
Pendant la phase de construction, c'est votre société de promotion qui porte la qualité de maître d'ouvrage. À ce titre, vous souscrivez la dommage ouvrage obligatoire avant la DROC — au nom du programme.
À la livraison, l'attestation est transférée aux acquéreurs avec les clés. Sur un immeuble collectif, les parties communes restent couvertes via le syndicat de copropriété. Le contrat suit le lot, pas le promoteur.
Texte de loi
Toute personne [...] qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier [...] une assurance.
Article L242-1 du Code des Assurances
Le package complet
Les 4 garanties d'un programme immobilier
La dommage ouvrage ne vient jamais seule sur un programme. Voici le quatuor qui sécurise une opération de promotion.
TRC — Tous Risques Chantier
Couvre les dommages matériels pendant le chantier (incendie, vol, dégâts des eaux, effondrement...).
GFA — Garantie Financière d'Achèvement
Obligatoire en VEFA. Garantit aux acquéreurs l'achèvement du programme, même en cas de défaillance du promoteur.
RC Maître d'ouvrage
Couvre votre responsabilité civile en tant que MO vis-à-vis des tiers et des intervenants.
La spécificité VEFA
3 règles du transfert à la livraison
- 1
Vous souscrivez avant l'ouverture
La dommage ouvrage est souscrite par la société de promotion (personne morale) avant la DROC, au nom du programme.
- 2
Transfert automatique à la livraison
À la remise des clés de chaque lot, l'attestation dommage ouvrage est transférée à l'acquéreur. Elle suit le lot pendant 10 ans.
- 3
Garantie indivisible sur les parties communes
Sur un immeuble collectif, la dommage ouvrage couvre également les parties communes. Le syndicat de copropriété devient le bénéficiaire.
Calendrier type
De la souscription à la livraison
Un programme standard suit ces 4 phases clés côté assurance.
Phase 1
Souscription avant DROC
Le programme obtient son attestation dommage ouvrage avant l'ouverture du chantier, comme toute construction.
Phase 2
Chantier couvert
Pendant les travaux, le programme est couvert par la TRC pour les sinistres chantier ; la DO reste en veille.
Phase 3
Réception des travaux
La réception enclenche le point de départ des 10 ans de garantie dommage ouvrage et décennale.
Phase 4
Livraison aux acquéreurs
L'attestation est remise à chaque acquéreur avec les clés. Le contrat suit le lot, pas le promoteur.
Budget 2026
Taux selon la taille du programme
Plus le programme est important, plus le taux négociable baisse. Les courtiers spécialisés pèsent particulièrement sur les gros programmes.
Petit programme < 10 lots
1 – 1,5 %
Programme à 2 M€ → 20 000 – 30 000 €. Tarif proche des tarifs classiques constructeur.
Le plus courant
Programme moyen 10 – 50 lots
0,9 – 1,3 %
Programme à 10 M€ → 90 000 – 130 000 €. Premier palier de négociation.
Grand programme 50+ lots
0,6 – 0,9 %
Programme à 30 M€ → 180 000 – 270 000 €. Contrat sur-mesure, négociation globale.
Taux indicatifs pour un programme standard en VEFA. Les programmes atypiques (mixte, tertiaire, ERP) font l'objet d'une tarification sur-mesure.
FAQ
Questions fréquentes — promoteur
Le promoteur doit-il souscrire une assurance dommage ouvrage ?
Oui, le promoteur est maître d'ouvrage et doit souscrire avant l'ouverture du chantier. Cette assurance sera ensuite transférée aux acquéreurs à la livraison des lots.
Que devient la dommage ouvrage après la vente en VEFA ?
Elle est automatiquement transférée à l'acquéreur à la livraison. L'attestation doit être remise avec les clés et reste attachée au lot pendant 10 ans.
Quelles garanties complémentaires pour un promoteur ?
Au-delà de la dommage ouvrage obligatoire, le promoteur doit généralement souscrire la TRC (Tous Risques Chantier), la GFA (Garantie Financière d'Achèvement obligatoire en VEFA), et la RC Maître d'Ouvrage.
Quel est le coût d'une dommage ouvrage pour un programme immobilier ?
Le taux varie de 0,8 % à 1,5 % du coût de construction selon la taille du programme et l'expérience du promoteur. Un programme de 5 M€ coûtera entre 40 000 € et 75 000 € de DO.
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