Le constructeur non réalisateur (CNR)
Promoteur, marchand de biens, CCMiste : ils ne posent pas une brique mais doivent la décennale comme s'ils avaient construit — avec une assurance dédiée.
Qu'est-ce qu'un constructeur non réalisateur ?
Une fiction juridique assumée : la loi étend la casquette de constructeur à ceux qui vendent ou font construire — pour protéger l'acquéreur.
Article 1792-1 du Code civil
« Est réputé constructeur de l'ouvrage : 1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ; 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ; 3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage. » — Les 2° et 3° fondent la catégorie des CNR.
La raison d'être du dispositif : sans lui, un promoteur pourrait vendre 200 logements en n'étant tenu à rien — renvoyant chaque acquéreur fissuré vers un sous-traitant introuvable. La fiction du « réputé constructeur » donne à l'acquéreur un débiteur de garantie unique, identifié et solvable (via son assurance), à charge pour ce dernier d'exercer les recours contre les vrais réalisateurs.
Qui est constructeur non réalisateur ? Les cas concrets
La catégorie est plus large que le seul promoteur — et attrape parfois des acteurs qui s'ignorent CNR.
| Profil | CNR ? | Pourquoi |
|---|---|---|
| Promoteur vendant en VEFA | Oui | Vendeur d'immeuble à construire : le cas d'école du CNR |
| Vendeur après achèvement (immeuble construit ou fait construire) | Oui | Article 1792-1, 2° — y compris la foncière qui a fait bâtir puis revend |
| Constructeur CCMI sous-traitant 100 % des travaux | Oui | Il se charge de la construction sans la réaliser — décennale CNR en plus de sa garantie de livraison |
| Marchand de biens revendant après rénovation lourde | Oui | Il vend un ouvrage qu'il a fait construire/rénover — dans les 10 ans, il en répond |
| Contractant général, AMO « toutes missions » | Souvent | Mandataire accomplissant une mission de locateur d'ouvrage (3°) — analyse au cas par cas |
| Particulier autoconstructeur revendant dans les 10 ans | Oui — sans assurance | Réputé constructeur envers l'acquéreur, sur son patrimoine personnel : le piège classique |
| Agent immobilier, simple revendeur d'un bien ancien | Non | Il n'a ni construit ni fait construire l'ouvrage vendu |
Le critère n'est pas le métier mais le rôle dans l'opération : vendre un ouvrage qu'on a fait construire, ou se charger de sa construction, suffit.
Un marchand de biens achète un immeuble, le restructure lourdement (planchers, trémies, surélévation) via des entreprises, puis revend les lots. Quatre ans plus tard, affaissement d'un plancher : l'entreprise de gros œuvre est en liquidation. Les acquéreurs agissent directement contre le marchand de biens, réputé constructeur — et contre son assureur décennale CNR. Sans cette assurance, il aurait porté la reprise (180 000 €) sur ses fonds propres : c'est exactement le sinistre pour lequel la police CNR existe.
L'assurance décennale CNR : obligatoire et spécifique
Être réputé constructeur emporte l'obligation d'assurance — mais la police CNR ne se confond pas avec la décennale d'une entreprise.
L'article L241-2 du Code des assurances étend l'obligation d'assurance décennale à « celui qui fait réaliser pour autrui des travaux de construction » et au vendeur réputé constructeur : le CNR doit être couvert avant l'ouverture du chantier, comme un réalisateur. La police CNR présente deux particularités :
- Elle couvre une responsabilité de récupération : le CNR n'exécute rien, sa condamnation vient de la défaillance (technique ou financière) des réalisateurs. L'assureur CNR tarife donc la qualité du montage : entreprises sélectionnées et assurées, maîtrise d'œuvre, contrôle technique, étude de sol.
- Elle se souscrit par opération ou en abonnement : le promoteur actif prend une police « ouverte » déclarant chaque programme ; le marchand de biens occasionnel souscrit affaire par affaire — souvent en pack avec la dommage ouvrage de l'opération, chez le même assureur.
- La responsabilité décennale du CNR envers les acquéreurs successifs
- Les désordres de nature décennale : solidité, impropriété à destination
- La défense du CNR et les recours contre les réalisateurs et leurs assureurs
- Selon extensions : bon fonctionnement, immatériels consécutifs, existants
- Le préfinancement rapide de l'acquéreur — c'est le rôle de la DO de l'opération
- Les non-conformités contractuelles et défauts de surface sans gravité décennale
- La garantie financière d'achèvement (GFA) — autre police, autre objet
- Les fautes dolosives ou la commercialisation (RC professionnelle distincte)
Achat à un promoteur, un CCMiste ou un marchand de biens après travaux ? Demandez deux attestations : la dommage ouvrage de l'opération ET la décennale CNR du vendeur. La première vous indemnise vite ; la seconde garantit qu'un débiteur solvable existera encore dans huit ans — quand les entreprises auront peut-être disparu.
CNR, dommage ouvrage, décennales : l'ordre de passage en cas de sinistre
Sur une opération bien montée, l'acquéreur ne voit qu'un guichet — les autres se règlent entre assureurs.
- 1 L'acquéreur déclare à la DO de l'opération
Préfinancement sans recherche de responsabilité — 60 jours pour la position, 90 pour l'offre. Pour les parties communes : via le syndic.
- 2 L'assureur DO exerce ses recours
Contre les décennales des réalisateurs (entreprises, MOE, BET) — et contre la décennale CNR du vendeur, débiteur de la garantie envers les acquéreurs.
- 3 La police CNR absorbe ce que les réalisateurs ne paient pas
Entreprise disparue, plafond épuisé, activité non couverte : la part orpheline remonte au CNR — et à son assureur.
- 4 À défaut de DO : action directe contre le CNR
Si l'opération n'avait pas de DO (vieux programme, montage défaillant), l'acquéreur agit directement contre le CNR et son assureur — plus lent, mais le débiteur existe.
C'est la leçon des programmes sinistrés dix ans après : les entreprises passent, le couple DO + CNR reste. Quand nous montons une opération pour un marchand de biens ou un petit promoteur, les deux polices se cotent ensemble, sur le même dossier — c'est aussi ce que les notaires et les acquéreurs avertis demandent désormais avant de signer.
Questions fréquentes — Constructeur non réalisateur
Qu'est-ce qu'un constructeur non réalisateur ?
L'assurance décennale CNR est-elle obligatoire ?
Un marchand de biens est-il constructeur non réalisateur ?
Quelle différence entre décennale CNR et dommage ouvrage ?
Le CCMiste est-il un constructeur non réalisateur ?
Un particulier peut-il être constructeur non réalisateur ?
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