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Glossaire · Juridique

La notice descriptive : ce qui est écrit est dû

Le document qui fige ce que le constructeur vous doit : tout ce qui y figure est exigible, tout ce qui en manque se paiera en supplément.

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Notice descriptive
Juridique
Catégorie
1991
l'arrêté qui fixe son modèle en CCMI
100 %
des prestations dues doivent y être chiffrées
0 €
de supplément exigible pour ce qui y est inclus

Qu'est-ce que la notice descriptive ?

Le contrat dit le prix et le délai ; la notice dit ce que vous achetez exactement. Les deux sont indissociables.

Définition
La notice descriptive est le document contractuel, annexé au CCMI ou à l'acte de VEFA, qui décrit les caractéristiques techniques de la construction et le détail des prestations incluses dans le prix : nature des matériaux, équipements, marques ou références, ainsi que les travaux restant éventuellement à la charge du maître d'ouvrage — qui doivent être expressément mentionnés et chiffrés.

En CCMI, elle n'est pas libre : l'arrêté du 27 novembre 1991 impose un modèle type, chapitre par chapitre, du gros œuvre aux équipements. Objectif du législateur : rendre les offres comparables et empêcher les descriptifs d'une page qui promettent « une maison traditionnelle de qualité ».

Sa valeur est pleinement contractuelle : à la livraison, chaque écart entre le construit et le décrit est une non-conformité que vous pouvez réserver, consigner et faire reprendre. Symétriquement, ce qui n'y figure pas n'est pas dû — le portail, les peintures, la cuisine « vus ensemble » mais jamais écrits resteront à votre charge. D'où la règle d'or : en construction, l'oral n'existe pas.

Le contenu type, chapitre par chapitre

La trame de l'arrêté de 1991, annotée aux endroits où les litiges naissent.

La notice, annotée

Notice descriptive — CCMI avec fourniture de plan

Trame de l'arrêté du 27 novembre 1991

  • 1. Caractéristiques du terrain et adaptation au sol L'étude de sol et ses conséquences chiffrées
  • 2. Fondations, gros œuvre, murs et ossature Type de fondations : forfait ou provision ?
  • 3. Charpente, couverture, étanchéité, zinguerie
  • 4. Menuiseries extérieures, fermetures Marques, matériaux, motorisations : exigez les références
  • 5. Cloisons, isolation, plâtrerie Épaisseurs et résistances thermiques (R) chiffrées
  • 6. Revêtements sols et murs « Gamme au choix » = plafond de prix à écrire
  • 7. Équipements : plomberie, électricité, chauffage, VMC Nombre de prises, type d'émetteurs, marque PAC
  • 8. Branchements et raccordements aux réseaux LE nid à suppléments — qui paie quoi, sur quelle longueur ?
  • 9. Travaux non compris, à la charge du maître d'ouvrage Obligatoirement listés ET chiffrés
  • Signature et paraphe des deux parties, page par page

Tout poste laissé « à la charge du maître d'ouvrage » sans chiffrage viole le formalisme du CCMI — et se retourne contre le constructeur en cas de litige.

Les chapitres 1, 8 et 9 concentrent l'essentiel des mauvaises surprises : lisez-les deux fois.
L'astuce de lecture : chiffrer la maison « habitable »

Additionnez le prix CCMI + tous les postes du chapitre « non compris » + les raccordements + ce que la notice ne mentionne pas (clôtures, terrasse, cuisine, VRD au-delà du forfait). C'est ce total-là qu'il faut comparer entre constructeurs — pas le prix d'appel du contrat.

Les pièges de rédaction — et comment les neutraliser

Les litiges de notice se jouent sur des formules types, toujours les mêmes. Apprenez à les repérer avant signature.

Ce qu'une bonne notice écrit
  • Des références précises : « PAC air/eau [marque] [modèle] ou équivalent de caractéristiques au moins égales »
  • Des quantités : nombre de prises par pièce, mètres linéaires de clôture, surface carrelée
  • Des performances chiffrées : R des isolants, Uw des menuiseries, classe du carrelage
  • Un chiffrage de CHAQUE poste laissé à votre charge
  • Le sort des adaptations au sol : provision chiffrée et conditions de révision
Les formules à faire préciser (ou barrer)
  • « Selon échantillons du constructeur » / « gamme du constructeur » sans plafond de prix
  • « Ou équivalent » sans critère d'équivalence — la porte ouverte au déclassement
  • « Raccordements en attente à 1 m de la façade » — les 30 m suivants sont pour vous
  • « Suivant étude béton » / « suivant étude de sol » sans provision chiffrée
  • « Prestations de standing » et autres qualificatifs sans contenu technique
Cas concret

Notice signée avec « fondations spéciales suivant étude de sol : à la charge du maître d'ouvrage » — sans chiffrage. L'étude G2 conclut à des semelles descendues à 1,80 m : surcoût 14 000 € annoncé après signature. Le formalisme CCMI joue alors en faveur de l'acquéreur : les travaux à sa charge devaient être chiffrés dans la notice ; faute de l'avoir fait, le constructeur supporte une part du surcoût négociée à 70/30. Une provision chiffrée dès la notice aurait évité huit mois de bras de fer.

Faire respecter la notice, de la signature à la réception

Une notice bien rédigée ne sert que si vous la faites vivre — trois moments clés.

  1. 1
    Avant signature : la relecture ligne à ligne

    Chaque poste flou se fait préciser par écrit (avenant ou notice corrigée, paraphée). C'est votre unique moment de pouvoir de négociation — après, le constructeur n'a plus rien à gagner à préciser.

  2. 2
    En cours de chantier : les modifications par avenant uniquement

    Tout changement (matériau indisponible, « équivalent » proposé, option ajoutée) passe par un avenant écrit chiffré. Une validation orale sur le chantier vaut zéro — et se transforme en supplément sur la facture finale.

  3. 3
    À la réception : la notice en main

    La visite de réception se fait notice et plans en main, poste par poste. Chaque écart (marque déclassée, prestation manquante, quantité réduite) se réserve au PV comme non-conformité — et justifie la consignation des 5 %.

Le conseil de notre équipe

À la réception, les non-conformités à la notice sont aussi opposables que les malfaçons — mais elles ne se voient que si on la relit sur place. Sur les dossiers que nous accompagnons, le réflexe « notice imprimée + surligneur le jour de la réception » fait gagner en moyenne plusieurs milliers d'euros de reprises ou de compensations qui seraient passés à la trappe.

Sécuriser mon projet avec une DO
Questions fréquentes

Questions fréquentes — Notice descriptive

La notice descriptive est-elle obligatoire ?
Oui en CCMI : elle est une annexe obligatoire du contrat, conforme au modèle type de l'arrêté du 27 novembre 1991, signée par les deux parties. En VEFA, un descriptif équivalent est annexé à l'acte (notice descriptive de l'article R261-13 du CCH). Sans elle, le formalisme du contrat est violé — au détriment du professionnel.
Que faire si la maison livrée ne correspond pas à la notice ?
Chaque écart est une non-conformité contractuelle : réservez-la au PV de réception (ou de livraison en VEFA), consignez le solde de 5 %, et exigez la mise en conformité ou une compensation chiffrée. Les écarts découverts ensuite se notifient par LRAR — dans le mois en VEFA pour les défauts apparents, au titre du parfait achèvement en CCMI.
Les travaux « à la charge du maître d'ouvrage » peuvent-ils rester non chiffrés ?
Non : en CCMI, les travaux dont vous vous réservez l'exécution doivent être décrits ET chiffrés dans la notice. Un poste laissé à votre charge sans chiffrage viole le formalisme légal et se retourne contre le constructeur en cas de litige — la jurisprudence a même pu remettre certains de ces coûts à sa charge.
Que vaut la mention « ou équivalent » sur les matériaux ?
Elle est licite mais dangereuse si aucun critère d'équivalence n'est fixé : exigez « de caractéristiques techniques et de gamme au moins égales » et, pour les équipements clés (PAC, menuiseries), la validation écrite de toute substitution. Un « équivalent » imposé à la baisse est une non-conformité réservable à la réception.
Peut-on modifier la notice après signature ?
Oui, par avenant écrit signé des deux parties, chiffrant l'impact sur le prix et le délai. C'est le seul canal valable : les modifications convenues oralement sur le chantier n'engagent personne — et deviennent soit des suppléments contestés, soit des prestations perdues.
La notice descriptive joue-t-elle un rôle pour la dommage ouvrage ?
Indirectement, mais réellement : elle documente la consistance de l'ouvrage assuré (matériaux, équipements, adaptations au sol) et sert de référence aux experts en cas de sinistre — notamment pour distinguer non-conformité contractuelle (hors DO) et désordre décennal (couvert). Un dossier DO complet inclut contrat, plans et notice.
Pour aller plus loin

Notions liées du glossaire

CCMI

Le contrat dont elle est l'annexe clé

 VEFA

Son équivalent côté achat sur plan

 Réception des travaux

Le jour où la notice se vérifie poste par poste

 PV de réception

Où se réservent les non-conformités

 Étude de sol G2

Les adaptations au sol, poste à provisionner

 Vice de construction

Non-conformité vs malfaçon vs désordre

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