Le CCMI : le contrat le plus protecteur
Prix ferme, échéancier plafonné, garantie de livraison : le contrat le plus protecteur du droit français de la construction, décrypté ligne par ligne.
Qu'est-ce qu'un CCMI ?
Un contrat nommé et verrouillé par la loi : dès que les conditions sont réunies, son régime s'applique — que le document s'appelle CCMI ou non.
Point crucial : la qualification est automatique. Un « marché de travaux » ou un « contrat d'entreprise générale » qui recouvre en réalité la construction d'une maison sur votre terrain avec fourniture du plan est un CCMI — et un constructeur qui le déguise pour échapper à la garantie de livraison s'expose à des sanctions pénales. C'est le premier réflexe de vérification : si l'opération ressemble à un CCMI, exigez le formalisme du CCMI.
Deux variantes existent : avec fourniture de plan (le cas courant, le plus encadré) et sans fourniture de plan (le constructeur exécute vos plans, au moins hors d'eau/hors d'air — encadrement allégé mais garantie de livraison toujours due).
Ce que votre CCMI doit obligatoirement contenir
L'article L231-2 du CCH dresse la liste — voici le contrat annoté, ligne par ligne.
Contrat de construction de maison individuelle
Avec fourniture de plan — mentions de l'article L231-2 CCH
- Désignation du terrain et titre de propriété du maître d'ouvrage
- Consistance et caractéristiques techniques : plans, notice descriptive détaillée La notice fige ce qui est dû
- Prix global, ferme et définitif — travaux réservés par le MO chiffrés à part Révision très encadrée
- Délai d'exécution et pénalités de retard (min. 1/3000e du prix par jour)
- Conditions suspensives : prêt, permis, assurance DO, garantie de livraison Le contrat tombe si l'une manque
- Justification de la garantie de livraison — attestation du garant jointe LA pièce à exiger
- Référence de l'assurance dommage ouvrage souscrite Vérifiez la police, pas la promesse
- Faculté de rétractation : 10 jours après réception du contrat par LRAR
L'attestation de garantie de livraison doit être annexée au plus tard à l'ouverture du chantier — sans elle, n'autorisez aucun démarrage.
90 % des litiges CCMI hors malfaçons naissent de la notice descriptive : prestations vagues (« selon standing »), postes « non compris » découverts en cours de route (raccordements, adaptations au sol…). Relisez-la poste par poste avant signature — tout ce qui n'y est pas chiffré sera en supplément.
L'échéancier légal des paiements : votre meilleure protection
La loi plafonne ce que le constructeur peut exiger à chaque stade — c'est ce qui rend l'abandon de chantier financièrement indolore… si vous le respectez.
- ≤ 10 % À la signature et à l'obtention du permis
Dépôt de garantie plafonné à 3 % à la signature (jusqu'à 5 %, puis 10 % au permis, si le constructeur justifie d'une garantie de remboursement).
- 15 % À l'ouverture du chantier
- 25 % À l'achèvement des fondations
- 40 % À l'achèvement des murs
- 60 % À la mise hors d'eau (toiture)
- 75 % À l'achèvement des cloisons et mise hors d'air
- 95 % À l'achèvement des travaux d'équipement, plomberie, menuiserie, chauffage
- 100 % Solde de 5 % à la réception
Consignable en cas de réserves, jusqu'à leur levée. Sans professionnel à la réception : payable seulement 8 jours après la remise des clés.
Règle d'or : ne payez jamais un appel de fonds sans avoir constaté le stade correspondant — au besoin par une photo envoyée par le conducteur de travaux, ou une visite. Les dossiers d'abandon de chantier douloureux sont presque toujours des dossiers où les paiements avaient pris deux étapes d'avance sur le réel.
Les garanties spécifiques du CCMI — et celles qui restent à votre charge
Le CCMI empile des protections propres en plus des garanties légales communes à toute construction.
| Garantie | Qui la fournit | Ce qu'elle couvre |
|---|---|---|
| Garantie de livraison à prix et délais convenus | Le garant du constructeur (banque/assureur) — obligatoire | Achèvement de la maison au prix convenu si le constructeur défaille + pénalités de retard : l'anti-abandon de chantier |
| Garantie de remboursement | Le garant — si versements avant ouverture de chantier | Restitution des sommes versées si le contrat ne se réalise pas (permis refusé, conditions suspensives non levées) |
| Assurance dommage ouvrage | VOUS, maître d'ouvrage (souvent souscrite via le constructeur) | Préfinancement des désordres décennaux pendant 10 ans après réception |
| Décennale, biennale, parfait achèvement | Le constructeur et ses sous-traitants | Les garanties légales communes à toute construction |
Garantie de livraison ≠ dommage ouvrage : la première fait ACHEVER la maison, la seconde répare les désordres APRÈS réception. Il vous faut les deux.
Sur la dommage ouvrage en CCMI, un piège récurrent : le constructeur « s'occupe de tout » et facture la DO dans le prix… mais la police est parfois souscrite tardivement, ou pas du tout. Exigez l'attestation nominative de la police DO (numéro de contrat, assureur, adresse du chantier) avant l'ouverture du chantier — pas une ligne dans le devis. Et comparez : la DO « incluse » du constructeur est souvent 20 à 30 % plus chère qu'une souscription directe, notre équipe peut coter les deux.
La réception en CCMI : trois règles spécifiques
Le droit commun de la réception s'applique — enrichi de trois mécanismes propres au CCMI, tous favorables au maître d'ouvrage.
- 1 Le délai de rattrapage de 8 jours
Si vous réceptionnez sans l'assistance d'un professionnel, vous disposez de 8 jours après la remise des clés pour notifier par LRAR des réserves complémentaires sur les vices apparents (article L231-8 CCH). Assisté d'un professionnel, ce filet disparaît — mais le professionnel voit davantage.
- 2 La consignation du solde de 5 %
En cas de réserves, le solde n'est pas versé au constructeur mais consigné (Caisse des Dépôts ou organisme agréé) jusqu'à leur levée. C'est votre levier : l'entreprise revient toujours lever des réserves quand 5 % du prix l'attendent.
- 3 L'interdiction des paiements anticipés du solde
Sans professionnel à vos côtés, le solde ne peut être exigé que 8 jours après la remise des clés. Un constructeur qui conditionne les clés au chèque du solde le jour J viole la loi — ne cédez pas.
Même en CCMI, faites-vous assister à la réception par un professionnel indépendant (500 à 1 200 €) : vous perdez le délai de 8 jours, mais vous gagnez un œil expert qui réserve les défauts techniques invisibles — et un rapport qui pèsera face au constructeur comme face à l'assureur DO.
Questions fréquentes — CCMI
Quelle différence entre CCMI et marché de travaux avec un maître d'œuvre ?
La garantie de livraison est-elle vraiment obligatoire ?
Qui souscrit l'assurance dommage ouvrage dans un CCMI ?
Le constructeur peut-il demander plus que l'échéancier légal ?
Puis-je me rétracter après avoir signé un CCMI ?
Que se passe-t-il si mon constructeur CCMI dépose le bilan en cours de chantier ?
Notions liées du glossaire
Les garanties d'achèvement, CCMI et VEFA
Notice descriptiveLa pièce qui fige les prestations dues
Réception des travauxLe droit commun + les règles CCMI
Abandon de chantierLe scénario que le CCMI neutralise
Dommage ouvrageÀ votre charge, même en CCMI
Garantie décennaleLe constructeur CCMI en répond intégralement
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