La VEFA : acheter sur plan, protégé
Acheter sur plan avec un arsenal de protections d'ordre public : appels de fonds plafonnés, GFA, garanties transmises — et la distinction livraison / réception.
Qu'est-ce que la VEFA ?
Le principe fondateur : vous devenez propriétaire au fur et à mesure — c'est ce transfert progressif qui justifie tout l'encadrement.
Pour le logement (« secteur protégé »), le Code de la construction ajoute un régime d'ordre public : contrat de réservation facultatif mais encadré (dépôt de garantie plafonné à 5 % si signature dans l'année, 2 % dans les deux ans, séquestré), acte authentique chez notaire avec le descriptif et les garanties annexés, échéancier de paiement plafonné par la loi et garantie financière d'achèvement obligatoire.
Point structurant pour la suite : en VEFA, le maître d'ouvrage, c'est le promoteur. C'est lui qui conclut les marchés avec les entreprises, souscrit l'assurance dommage ouvrage (obligatoire en tant que vendeur, article L242-1) et prononce la réception. Vous, acquéreur, bénéficiez de ces garanties par transmission — votre acte propre est la livraison.
L'échéancier légal des appels de fonds
Comme en CCMI, la loi plafonne les paiements par stade d'avancement — un promoteur ne peut pas exiger plus, quel que soit le contrat.
- ≤ 5 % À la réservation (dépôt de garantie séquestré)
5 % si vente dans l'année, 2 % si dans les deux ans — restituable si la vente ne se fait pas.
- 35 % À l'achèvement des fondations
- 70 % À la mise hors d'eau
- 95 % À l'achèvement de l'immeuble
- 100 % Solde de 5 % à la livraison
Consignable en cas de contestation sur la conformité ou de réserves — votre principal levier sur le promoteur.
En cas de défauts de conformité ou de réserves à la livraison, vous pouvez consigner les 5 % (Caisse des Dépôts) au lieu de les verser. Un promoteur revient toujours plus vite lever des réserves quand 5 % du prix de chaque lot l'attendent. Ne signez jamais un PV « sans réserve » sous la pression de la remise des clés.
Les garanties de l'acquéreur VEFA, de la signature aux 10 ans
Trois familles de protections se relaient : financières (pendant la construction), de conformité (à la livraison), de construction (après).
| Garantie | Qui la doit | Ce qu'elle couvre |
|---|---|---|
| Garantie financière d'achèvement (GFA) | Un garant bancaire/assureur, pour le promoteur | L'achèvement de l'immeuble si le promoteur défaille — l'anti-faillite (voir notre fiche GFA) |
| Garantie des vices et défauts de conformité apparents | Le promoteur (art. 1642-1 et 1648 C. civ.) | Réserves à la livraison + 1 mois — action en justice possible pendant 1 an à compter de la livraison |
| Garantie de parfait achèvement | Les entreprises, via le promoteur | L'année suivant la réception (celle du promoteur avec les entreprises) |
| Garantie biennale | Les constructeurs | Équipements dissociables, 2 ans après réception |
| Garantie décennale + dommage ouvrage | Constructeurs + assureur DO du promoteur | Désordres graves pendant 10 ans après réception — la DO vous est transmise avec le bien |
| Garantie d'isolation phonique | Le vendeur (art. L112-18 CCH) | 1 an à compter de la prise de possession, conformité à la réglementation acoustique |
Les délais des garanties de construction courent depuis la RÉCEPTION (promoteur/entreprises), pas depuis votre livraison — demandez la date de réception, elle peut précéder votre emménagement de plusieurs mois.
Réflexe à la signature chez le notaire : demandez copie de l'attestation d'assurance dommage ouvrage du programme et notez la date de réception quand elle intervient. En cas de fissures la 8e année, c'est cette police — souscrite par un promoteur parfois disparu depuis — qui préfinancera vos réparations : autant savoir où elle est dès le premier jour.
Livraison et réception : la distinction que tout acquéreur doit maîtriser
Le jour des clés, vous ne « réceptionnez » pas — vous prenez livraison. La nuance change vos délais et vos interlocuteurs.
| Réception | Livraison | |
|---|---|---|
| Qui / avec qui | Le promoteur, avec chaque entreprise | Vous, avec le promoteur |
| Objet | Accepter les travaux des entreprises | Vérifier la conformité de VOTRE lot au contrat et au descriptif |
| Effets | Déclenche GPA, biennale, décennale, DO | Déclenche la garantie des défauts apparents (1 mois + action 1 an) et l'exigibilité du solde |
| Vos réserves | — (vous n'y participez pas) | Au PV de livraison + notification complémentaire pendant 1 mois (art. 1642-1) |
| Levier financier | 5 % consignés par le promoteur envers les entreprises | 5 % du prix consignables par vous |
Conséquence pratique : un défaut apparent non réservé à la livraison (ni dans le mois) ne pourra plus être réclamé au promoteur — même logique de purge qu'à la réception.
- 1 Préparez la visite de livraison comme une réception
2 à 3 heures, en plein jour, descriptif contractuel et plans en main. Testez tout : ouvrants, prises, robinetterie, VMC, chauffage. Vous pouvez venir accompagné d'un professionnel.
- 2 Réservez tout au PV de livraison
Défauts de finition, non-conformités au descriptif (matériaux, équipements différents), surfaces. Chiffrez ce qui manque — la consignation des 5 % doit être proportionnée et motivée.
- 3 Complétez sous 1 mois par LRAR
L'article 1642-1 vous donne un mois après la livraison pour dénoncer les vices et défauts de conformité apparents supplémentaires. Passé ce délai, l'action doit être intentée dans l'année de la livraison.
- 4 Pour les désordres ultérieurs : les garanties de construction
Désordre grave après emménagement → dossier dommage ouvrage du programme (via le syndic pour les parties communes, directement pour votre lot). Les délais courent depuis la réception — vérifiez-la.
Questions fréquentes — VEFA
Qui souscrit l'assurance dommage ouvrage en VEFA ?
Quelle différence entre livraison et réception en VEFA ?
Que faire si le promoteur fait faillite en cours de chantier ?
Puis-je refuser de payer le solde de 5 % à la livraison ?
Quels sont mes recours pour les défauts découverts après l'emménagement ?
L'échéancier de paiement VEFA est-il négociable ?
Notions liées du glossaire
L'anti-faillite du promoteur, en détail
Dommage ouvrageSouscrite par le promoteur, transmise avec le bien
Réception des travauxL'acte du promoteur d'où partent vos délais
CCMIL'autre grand contrat protégé — sur votre terrain
Garantie décennale10 ans, transmis aux acquéreurs successifs
CNRLe promoteur, constructeur non réalisateur
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