Constructeur en redressement : la DO protège ?
Votre constructeur est en redressement ou en liquidation judiciaire alors que la maison n'est pas finie ? La dommage ouvrage vous protège, mais pas contre tout : elle couvre les désordres décennaux, jamais l'inachèvement. Voici comment articuler DO, garantie de livraison et GFA pour aller au bout.
En bref
- La DO indemnise les désordres décennaux après réception, même si le constructeur a disparu.
- La DO ne paie ni l'inachèvement ni les malfaçons avant réception.
- Pour finir la maison : garantie de livraison (CCMI) ou GFA (VEFA).
- Réflexe immédiat : déclaration de créance et mise en jeu du garant.
Avant ou après réception : tout change
Face à un constructeur en difficulté, la seule question qui compte pour savoir quelle garantie activer est la suivante : la réception des travaux a-t-elle été prononcée ? C'est elle qui fait basculer le chantier d'un régime à l'autre.
- Avant réception — le problème est l'inachèvement ou les malfaçons du chantier arrêté. La dommage ouvrage n'intervient pas : ce sont la garantie de livraison ou la GFA qui prennent le relais.
- Après réception — le problème est un désordre grave qui apparaît sur l'ouvrage livré. Là, la dommage ouvrage joue pleinement, sans se soucier de la santé financière du constructeur.
Cette frontière n'est pas un détail juridique : elle détermine qui paie, dans quels délais, et selon quelle procédure. Si vous hésitez sur le périmètre exact de la DO, notre page décennale contre dommage ouvrage détaille les deux mécanismes.
La DO après réception : indépendante de la faillite
La dommage ouvrage est une assurance de chose, pas une assurance de la personne du constructeur. Elle est adossée à la garantie décennale posée par l'article 1792 du Code civil et organisée par l'article L242-1 du Code des assurances.
Conséquence directe : dès lors qu'un désordre de nature décennale apparaît après réception — atteinte à la solidité de l'ouvrage ou impropriété à sa destination — votre assureur DO préfinance les réparations, sans attendre de savoir qui est responsable. Il se retourne ensuite contre le constructeur ou son assureur décennal.
Le redressement, la liquidation ou même la disparition pure et simple de l'entreprise n'y change rien. Vous n'avez pas à courir après un débiteur insolvable : c'est tout l'intérêt d'avoir souscrit une DO en amont. Le point de départ reste l'apparition du désordre, à déclarer sans tarder via votre déclaration de sinistre.
Cas limite : le désordre avant réception. À titre exceptionnel, la jurisprudence admet la mise en jeu de la DO avant réception lorsque le contrat a été résilié pour inexécution du constructeur et après une mise en demeure restée infructueuse. La liquidation judiciaire de l'entreprise peut alors ouvrir cette porte, mais le régime normal reste bien celui de l'après-réception.
Chantier inachevé : garantie de livraison et GFA
Si la maison est simplement abandonnée en cours de route, ce n'est pas un désordre décennal, c'est un défaut d'achèvement. La DO ne couvre pas ce risque. Deux garanties, selon votre type de contrat, sont faites pour ça.
En CCMI : la garantie de livraison
Le contrat de construction de maison individuelle impose au constructeur de fournir une garantie de livraison à prix et délais convenus (article L231-6 du Code de la construction et de l'habitation). En cas de défaillance, le garant fait achever la maison et prend en charge les surcoûts nécessaires, avec une franchise plafonnée à 5 % du prix convenu. Cette garantie est un point à vérifier absolument avant signature, comme le rappelle notre page dédiée au constructeur de maison.
En VEFA : la garantie financière d'achèvement
Pour un achat sur plan, le vendeur doit souscrire une garantie financière d'achèvement (GFA) avant la vente (article L261-10-1 du CCH). Si le promoteur est financièrement défaillant, le garant fait désigner un administrateur qui pilote les travaux jusqu'à l'achèvement de l'immeuble. Le fonctionnement exact est détaillé dans notre définition de la GFA.
DO, GFA, garantie de livraison : le comparatif
Trois garanties, trois rôles bien distincts. Le tableau ci-dessous résume ce que chacune couvre face à un constructeur défaillant.
| Critère | Dommage ouvrage | Garantie de livraison (CCMI) | GFA (VEFA) |
|---|---|---|---|
| Ce qu'elle couvre | Désordres de nature décennale | Achèvement de la maison | Achèvement de l'immeuble |
| Quand | Après réception (10 ans) | Avant réception | Avant livraison |
| Contrat concerné | Tout ouvrage soumis à décennale | CCMI | VEFA |
| Base légale | Art. L242-1 C. assurances | Art. L231-6 CCH | Art. L261-10-1 CCH |
| Faillite du pro | Sans effet sur l'indemnisation | Déclenche le garant | Déclenche le garant |
En clair : la DO regarde l'ouvrage fini, la garantie de livraison et la GFA regardent le chantier en cours. Un même sinistré peut mobiliser l'une puis l'autre au fil du temps.
Vos recours étape par étape
Quand un constructeur est placé en redressement ou en liquidation, la vitesse de réaction fait toute la différence. Voici l'ordre des actions :
- 1. Rassemblez le dossier — contrat, avenants, attestations de garantie (livraison ou GFA), attestation DO, procès-verbaux, factures et photos de l'état d'avancement.
- 2. Déclarez votre créance — auprès du mandataire judiciaire, dans les deux mois de la publication au BODACC. Sans déclaration, votre créance est inopposable à la procédure.
- 3. Actionnez le garant — envoyez une lettre recommandée AR au garant de livraison ou d'achèvement. Dès le redressement, il peut mettre l'administrateur en demeure, et à défaut de réponse sous un mois, faire achever le chantier.
- 4. Faites reprendre les travaux — c'est le garant qui désigne l'entreprise repreneuse et prend en charge les surcoûts d'achèvement.
- 5. Après réception, surveillez les désordres — une fois la maison réceptionnée, tout désordre décennal relève de votre DO, indépendamment de l'ancien constructeur.
Ne relancez jamais les travaux de votre propre initiative avant d'avoir cadré la situation avec le garant : vous risqueriez de compromettre votre indemnisation.